Когда нужно заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса

Порядок действий

Нотариальное заверение требуется при сделках с долями, с участием несовершеннолетних, при расторжении брака и при заключении сделки опекунами. В остальных случаях нотариальное заверение производится по личному желанию участников соглашения.

Законом установлено ограниченное количество случаев, когда стороны действительно обязаны проводить такую форму. В остальных случаях обращение к нотариусу – дело добровольное. Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного.

Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту.

Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

1. недвижимость разделяется супругами при расторжении брака;
2. касающиеся недвижимости, находящейся в общей долевой собственности;
3. имуществом распоряжаются опекуны или оно передано в доверительное управление.
4. когда стороной выступает ребенок, не достигший 14 лет;

Есть и отдельные исключения, например, когда речь идет о долях в праве собственности на землю. Кроме того, не нужно заверять сделки, которые направлены на отчуждение имущества ПИФ.

Во всех остальных случаях нотариальный договор купли продажи квартиры является личной инициативой сторон. Нотариус не может отказать в предоставлении этой услуги, к тому же она является платной.

Обратите внимание! Отличие нотариальной сделки от простой письменной заключается в том, что нотариус дополнительно проверяет документы и правомочия сторон.

А это способствует соблюдению правовой чистоты сделки.

Заверение для покупателя

Права и обязанности нотариуса при такой форме сделки регламентируются Федеральным Законом №4462-1.

В отношении покупателя нужно обратить внимание на такие нюансы:

1. Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.
2. Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
3. Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
4. Нотариус проверить грамотное составление договора.

Кроме того, нотариус предоставляет индивидуальные услуги – составление договора, консультации относительно предполагаемой сделки.

1.2. Сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения

В соответствии с п.

1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.В первую очередь, нотариальная форма сделки является обязательной в тех случаях, когда закон содержит прямое предписание о необходимости удостоверения сделки у нотариуса.Так, законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок.1) ренты (ст. 584 ГК РФ).2) Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на , за исключением:

1. договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
2. сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3. сделок по отчуждению земельных долей;
4. сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
5. сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего на жилое помещение в соответствии с Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

3) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст.

54 Федерального закона от 13 июля 2015 г.

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).4) Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества (ст.

22 Федерального закона от 8 февраля 1998 г.

№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).5) Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК РФ).6) на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ст. 185.1 ГК РФ).7) Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (ст.

187 ГК РФ).8) Договор эскроу, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг (ст. 926.1 ГК РФ).9) Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (389 ГК РФ, 391 ГК РФ).10) (ст.

1124 ГК РФ).11) Наследственный договор (ст. 1140.1 ГК РФ).12) (ст. 41 Семейного кодекса Российской Федерации).13) Соглашение об уплате алиментов (ст.

100 Семейного кодекса Российской Федерации).14) Сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г.

№ 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).15) Договор инвестиционного товарищества (ст.

12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»).

Помимо прямого указания в законе, условие об обязательном нотариальном удостоверении сделки может быть предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. В таких случаях контрагенты зачастую добровольно выбирают нотариальную форму сделки, опасаясь последующего оспаривания факта совершения сделки или возникновения споров о ее содержании и предвидя, что риски подобного рода выше, чем размер нотариального тарифа и временные затраты, связанные с обращением к нотариусу.Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества.

С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

нотариально заверенное в соответствии с действующим законодательством письменное распоряжение собственника имущества о том, в чью собственность должно быть передано имущество (часть имущества) после его смерти. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомсоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

Необходимые документы

Для заверения необходимо сторонам представить следующие бумаги:

1. свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН;
2. основание получения недвижимости: соглашение купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственная;
3. нотариальное одобрение от супруга на продажу, если собственность приобретена в период семейной жизни;
4. справка обо всех, кто прописан на жилой площади.
5. паспорта владельцев жилплощади;
6. одобрение опеки, если сделка затрагивает интересы малолетних граждан;
7. техническая документация. Заказать этот документ можно в бюро технической инвентаризации или центре государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ);
8. соглашение купли-продажи;

Предварительно необходимо обратиться в отдел опеки для получения одобрения.5 документов для одобрения сделки с участием малолетних:

1. техническая документация;
2. документ о рождении ребенка;
3. заявление на продажу прежней и покупку новой жилплощади;
4. выписка из ЕГРН.
5. паспорта родителей;

Заявление специалисты опеки рассматривают четырнадцать дней.

По результатам рассмотрения дается заключение. Прийти в отдел опеки должны мать и отец, даже если они развелись.

Только в случае лишения родительских прав нет необходимости приходить родителю в опеку.Просто так специалисты опеки не дадут своего одобрения. Необходимо, чтобы жилищные условия малолетних не ухудшались.Дополнительно придется оплатить нотариальную заверку доверенности, когда от имени владельцев жилья обращается представитель. Заверка доверенности обойдется в 1,5-2 тыс.

рублей.

Документы от покупателей

1. Разрешение органов опеки и попечительства; Это разрешение нужно, если покупатели продают свою недвижимость, в которой есть несовершеннолетние собственники, и покупают новую. Выше я вставила ссылку на инструкцию как получить это разрешение. Хоть в инструкции показан упор именно на продажу квартиры, она универсальная и ее также можно использовать, если продается, например, частный дом.
2. Свидетельство о заключении брака, если квартиру покупают супруги;
3. Если за покупателей обращается доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Заверить доверенность у нотариуса стоит 1 — 2 т.р.
4. Паспорта; Если есть покупатель от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
5. Нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры; Согласие нужно, если квартира покупается в браке и будет оформлена только на одного из супругов. Если будет оформлено на обоих супругов, то согласие не нужно. Согласие можно оформить у того же нотариуса за 1 — 2 т.р.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно.

Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги по коммунальным платежам.Как правильно передать задаток при покупке квартиры — подробная инструкция.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться.

50 комментариев Показать остальные комментарии

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

• Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
• Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
• Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).
• Доверенность.
• Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
• Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
• Договор купли-продажи.*

* — выполняется как минимум в трех экземплярах — для продавца, покупателя и регистрирующего органа.

Кто оплачивает договор купли продажи квартиры

Она известна – банковская ячейка с трехсторонним договором, регулирующим доступ продавца и покупателя.Стоимость аренды ячейки на месяц (именно столько нужно для регистрации сделки) наши эксперты оценили в 2,5 — 3,5 тыс. руб. Кроме того, многие банки берут залог за ключи (3500 руб.) – эти деньги потом возвращаются.

Чаще всего ячейку, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», оплачивает покупатель. Впрочем, с этим вопросом возможны варианты – как стороны договорятся.

Налоги: на продавце В России приобретение недвижимости никакими налогами не облагается. Во многих других странах, кстати, иначе – там покупка сопровождается внушительными выплатами государству. Во Франции, к примеру, их размеры составляют 7-8%, а для некоторых объектов в Испании – до 16%.

Так что реалии родной страны в этом смысле не могут не радовать.

А вот для продавцов все немного иначе: от налогов освобождаются лишь те, кто владел продаваемой недвижимостью более трех лет. Остальным предоставляется т.н. имущественный налоговый вычет в 1 млн руб.

, а все остальное признается доходом, подлежащим налогообложению по стандартной для физлиц ставке в 13%. Если квартира продается, например, за 10 млн руб., то налоги надо заплатить с 9 (10-1) млн – они составят 1,17 млн руб.

Заверение для продавца

Со стороны продавца нотариус необходим в следующих случаях:

1. Если владельцем продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
2. Если продается квартира, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
3. Если объект продажи находится на доверительном управлении.

Также, как и в случае с покупателем, нотариус может понадобится при передаче денежных средств.

Как заверить договор

Чтобы заверить договор, необходимо обратиться в нотариальную контору. Можно выбрать любого нотариуса — чаще всего участники договора обращаются к тем, что располагаются недалеко от дома или работы, чтобы не тратить время на дорогу.Если сами готовите проект договора, проследите, чтобы его текст соответствовал нормам действующего законодательства.Если хотите, чтобы договор составил нотариус, приготовьтесь подождать: сначала надо предоставить документы, затем нотариус составит проект договора, вы с ним ознакомитесь, и только после этого договор можно подписать. Разные нотариусы тратят разное время на подготовку проекта договора: кто-то делает документ в тот же день, другим нужно несколько дней.Время ожидания также зависит от документов и информации для заключения и заверения договора.

Подписать и удостоверить договор вы сможете только после того, как нотариус получит все необходимые сведения.Например, если сделка связана с отчуждением или залогом недвижимости, то сведения о принадлежности имущества собственнику, наличии обременений и т. п. нотариус получает из ЕГРН.Запрошенная информация, как правило, поступает нотариусу в течение 1—2 дней. Если в реестре нужной информации не окажется, нотариус вправе запросить дополнительные документы у того, кто отчуждает недвижимость.В процессе удостоверения сделок нотариус последовательно совершает такие действия:

• Проверяет дееспособность граждан, правоспособность юридических лиц, а также полномочия совершить сделку.
• Проверяет документы, если они были получены не из ЕГРН, а от участника договора.
• Ставит удостоверительную надпись на договор, подписанный сторонами в его присутствии.
• Устанавливает личность лица, обратившегося за нотариальным действием.
• Разъясняет сторонам смысл и значение проекта договора.

Для установления личности заявители могут предъявить нотариусу один из следующих документов:

• Свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ.
• Заграничный паспорт гражданина РФ.
• Другой документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ или международным договором.
• Разрешение на временное проживание или вид на жительство.
• Документ иностранного гражданина.
• Документ, удостоверяющий личность на период рассмотрения заявления о признании гражданином РФ или о приеме в гражданство РФ.
• Дипломатический паспорт.
• Служебный паспорт.
• Паспорт гражданина РФ.
• Удостоверение моряка.
• Удостоверение или проездной билет беженца.

В некоторых случаях нотариус передает удостоверенный договор на государственную регистрацию.

Например, если нужна регистрация прав на недвижимое имущество.

Или если удостоверяется договор об отчуждении доли или части доли в уставном капитале ООО или акцепт безотзывной оферты.Документы для заверения договора у нотариуса. При удостоверении разных сделок могут потребоваться разные документы, например:

• Устав, учредительный договор и лицензия или свидетельство о допуске СРО — чтобы подтвердить правоспособность юридических лиц.
• Документы о принадлежности имущества, госрегистрации или учете движимого имущества — если договор заключается в отношении движимого имущества, которое подлежит специальной регистрации или учету.
• Список участников ООО или выписка из него или иной документ, который подтверждает оплату доли в уставном капитале участником, — чтобы подтвердить оплату отчуждаемой доли в уставном капитале ООО.
• Доверенность, договор или решение собрания — чтобы подтвердить полномочия представителей физических и юридических лиц.
• Свидетельство о государственной регистрации или патент — если регистрируются объекты интеллектуальной собственности.
• Документы о принадлежности имущества — если имущество не подлежит государственной регистрации.

Особенности оформления.

При нотариальном удостоверении сделок по отчуждению недвижимости правообладателю не обязательно предоставлять правоустанавливающие документы, если соответствующие сведения внесены в ЕГРН.Стороны могут попросить нотариуса подать за них все необходимые документы в Росреестр, чтобы зарегистрировать право и переход права в ЕГРН.Если интересы кого-то из участников договора представляет доверенное лицо, нотариус сам установит, не была ли отозвана доверенность.Получается, нотариальное заверение упрощает оформление сделки.

Обязательный порядок

Необходимо воспользоваться услугой, если:

1. жилище продается по договору пожизненного содержания с иждивением;
2. покупается доля жилого помещения;
3. была передача полномочий, разрешение третьим лицам продать либо купить жилплощадь (как со стороны продавца, так и для покупателя).

Заверять договор дарения также рекомендуется. Участники, однако, могут оформить акт самостоятельно. Сначала выбирают нотариуса. Жители Москвы и Санкт-Петербурга обязаны обратиться к специалисту в пределах города.

Проживающие в прочих населенных пунктах выбирают среди контор своего края, области. Нотариусу нужно предоставить ряд документов:

1. свидетельство о браке (от покупателей, если собственность приобретают супруги);
2. паспорт и нотариально заверенную доверенность, если сделку будет за покупателя либо продавца совершать третье лицо.
3. справку из психоневрологического диспансера (некоторые нотариусы дополнительно требуют пройти освидетельствование, особенно если продавец старше 65 лет);
4. выписку из домовой книги;
5. договор основания;
6. свидетельство о регистрации права собственности либо выписку из ЕГРН о продающемся объекте;
7. справку из наркологического диспансера;
8. техпаспорт жилища;
9. паспорта обоих участников;
10. разрешение органов опеки и попечительства (в случаях, когда собственниками являются не достигшие 18 лет дети со стороны продавца; если покупается новое жилье и продается старое со стороны покупателя);
11. нотариально заверенное согласие мужа либо жены на продажу/покупку (при необходимости);

Затем будут получены реквизиты для оплаты госпошлины и нотариального тарифа.

Когда будет произведена оплата, составляется договор. В некоторых случаях бумагу готовят заранее. Продавец и покупатель подтверждают собственные личности и право на совершение сделки.

Затем всех участников знакомят с юридическими последствиями совершаемого акта.

Все это может произойти в течение суток, если заранее были подготовлены все нужные документы. После покупающий и продающий подписывают договор, а нотариус заверяет. Сведения о совершенном акте заносят в Единую информационную систему нотариата.

После этого сделку считают оформленной. Дальше нотариальная контора в процессе не участвует, а купивший и продавший квартиру либо дом должны зарегистрировать нового собственника. По желанию сторон нотариус может стать посредником при регистрации.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Особенно ценно участие нотариуса в сложных , а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для Покупателя будет свидетельство нотариуса. В случае сомнения в адекватности и на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования.

Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

Нотариус также будет крайне полезен Покупателю в случае, когда Продавец . Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки.

Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.

Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции. Дополнительные причины того, чтобы оформить Договор купли-продажи квартиры у нотариуса – это удобство самого процесса проведения сделки и быстрая регистрация.

Удобство заключается в том, что все участники сделки размещаются в офисе нотариуса и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками в процессе сделки, обычно, хватает). После чего нотариус сам подает документы на регистрацию, и сам получает их обратно, а сама по нотариально заверенному Договору купли-продажи квартиры проходит в разы быстрее.

У нотариуса, кстати, можно очень удобно и безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке – через (официальная услуга – см. по ссылке). – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Несет ли ответственность нотариус?

Нотариус в обязательном порядке страхует свою ответственность. Если из-за его неквалифицированных действий или в результате бездействия пострадал клиент, то выплачивается компенсация за счет личного имущества и страхового полиса должностного лица ( законодательства о нотариате). При недостатке средств задействуется коллективная страховка региональной палаты.

В случае с государственной конторой компенсация выплачивается из казны страны. Специалист, действия или бездействие которого повлекло материальный или нематериальный ущерб, привлекается к дисциплинарной ответственности.