Как продать квартиру находящуюся в долевой собственности

Возможна ли сделка с несовершеннолетним

Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.

При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.

Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников.

Начиная с четырнадцати лет, допускается детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.

В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно.

Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах. То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже.

Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде. Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.

Видео: купля-продажа доли в квартире При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли. Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение.

До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун). С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки). Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

• Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
• Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
• Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется читайте далее.

Процедура

Если доля выделена, то есть собственник знает, какая часть ему принадлежит по документам (1/2, 1/5 или иная), необходимо определить ее стоимость.Для оценки рекомендуется привести эксперта, который сможет объективно просчитать цену недвижимости на рынке с учетом ее размеров, местоположения, благоустройства, развития инфраструктуры.

Подробнее: После можно приступить к заключению договора с совладельцем. Рекомендуется разработать проект документа с юристом, и после согласования всех спорных моментов заверить его у нотариуса.Следующий шаг — регистрация договора и оформление права собственности.После осуществления сделки отчуждаемая часть переходит новому собственнику, а продавец утрачивает на нее право собственности.

Шаг 6. Оплата и завершение сделки

Когда и как происходит расчет (передача денег) при продаже долевой собственности, следует прописать в договоре.

Обычно это происходит после регистрации права собственности. Перед походом к нотариусу деньги положите в банковскую ячейку. Продавцам предоставят к ячейке доступ после предъявления нотариально заверенного договора или свидетельства о регистрации прав.

В договоре аренды банковской ячейки указано, что недвижимость принадлежала нескольким людям и сотрудник банка проконтролирует, чтобы каждый из них получит причитающуюся сумму и ни рублем больше. Сделка завершена, и совладельцы теряют имущественную связь друг с другом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ. Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки.

В этом процессе первое место занимают интересы ребенка. Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

1. документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
2. подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (, ГК РФ).

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников ( ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников. Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе. С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения.

Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная. Шаг 3. Найдите покупателя квартиры Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

1. обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
2. заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора. Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (, , , Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ): 1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство; 2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП).

До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав ( Закона N 218-ФЗ; Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ); 3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план; 4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения); 5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (, СК РФ); 6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите из ЕГРН Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (, , Закона N 218-ФЗ; , Порядка предоставления сведений, утв.

Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968). Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (, ГК РФ). Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г.

Москве ( Закона N 218-ФЗ). Шаг 7.

1. почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
2. в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
3. непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку ( Основ законодательства РФ о нотариате; Закона N 218-ФЗ).

Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (, Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов ( Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (, Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем ( Закона 218-ФЗ). Шаг 8. Получите оплату за квартиру Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности.

Конкретный срок устанавливается в договоре. Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки.

По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов ( ГК РФ). Обратите внимание! После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц (, НК РФ). При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ.

При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме (, , НК РФ; Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Связанные ситуации Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц?

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? Как получить выписку из ЕГРН?

Полезная информация по вопросу Официальный сайт Росреестра — Подготовлено на основе материала адвоката Богаткова С.А. Читайте также 6065 Все ситуации Новые ситуации Актуальное сейчас Юридический форум

1. Живое общение с юристами
2. Бесплатная регистрация
3. Бесплатная помощь

Правовые ситуации Образцы документов Инструменты Популярные у читателей

1. Отпуск
2. Потребители
3. Земля
4. Жилье
5. Договоры
6. Труд
7. Налоги
8. Жилье
9. Наследование
10. Жилье
11. Претензии
12. Земля
13. Недвижимость
14. Автомобиль
15. Налоги
16. Семья
17. Семья
18. Заявления
19. Пенсии
20. Ходатайства

Закониус © 2020 Все права защищены.

Адрес редакции БЦ «Калужский», г.Москва, ул. Профсоюзная, 84/32, с 1 Телефон юристов Подписка О сайте О нас Условия «Закониус» — это юридический форум, образцы документов и правовые консультации по личным вопросам.

Узнай, как действовать, куда обращаться, какие документы заполнять в случае возникновения юридической ситуации. Авторские права на тексты статей и формы документов защищены. Просьба не нарушать закон. При использовании материлов сайта прямая активная ссылка обязательна.

В каждой конкретной ситуации необходима индивидуальная юридическая консультация.

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

Часто у собственников возникает вопрос: как продать квартиру в долевой собственности?

Тут появляется ряд дополнительных вопросов, на которые не сразу находятся ответы.

Для начала нужно разобраться в законодательстве, а потом оформлять сделку. Важно! Нужно учитывать, что у нескольких владельцев недвижимости находятся в руках не квадратные метры, а право свободно владеть и пользоваться данным имуществом.

Свободно распоряжаться нет возможности, так как жилье не полностью в их собственности.

Перед продажей квартиры возникает ряд вопросов: как оформить продажу жилья, если несколько принципалов (обладателей права собственности)? Что делать, если одним из совладельцев является лицо, не достигшее совершеннолетия?

Как продать, если другие владетели против продажи? Продажа квартиры в долевой собственности осуществляется согласно утвержденному законом порядку.

Этот порядок не может быть нарушен владельцами, ни при каких условиях.

Продажа квартиры одним договором

Если стоимость квартиры невысока или совладельцы владели жильем более установленного срока, то такой вариант является приоритетным:

1. уменьшаются расходы на технические и правовые услуги нотариуса;
2. необходимо предоставлять меньше документов;
3. меньше проблем с документацией.
4. уменьшается величина затрат на оформление нескольких договоров;

Метод может быть использован, если цена жилья составляет меньше 1 000 000 р. В такой ситуации, продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

Если минимальный срок владения объектом уже преодолен, то налог не начисляется. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ.

Кроме того, сумма налога увеличивается до 33%.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли.

Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми. Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности.

Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры.

Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям.

Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя.

Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, то ссылка на мою отдельную инструкцию в самом начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, то попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки.

Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или связи с ними нет, то переходите на следующий этап. Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ.Отдельная инструкция о проверке на арест.

Общая схема продажи долевого жилья

Продать квартиру в долевой собственности целиком можно по определенной инструкции. Большинство шагов продавец выполняет самостоятельно или с помощью риелтора.

• Получить согласие от всех собственников жилья. Достаточно устной договоренности. Но если есть риск того, что один из владельцев передумает, лучше заключить договор и заверить его нотариально.
• Заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
• Подготовить документы. Стандартный комплект включает выписку ЕГРН, справки из БТИ, выписку из домовой книги и бумаги, подтверждающие право владения.
• Подать заявление в Росреестр о смене собственника.
• Провести оценку стоимости и выставить недвижимость на продажу. Рекомендуется заказывать услугу профессионального оценщика. Он выдаст справку о рыночной стоимости жилья. Этот документ смогут использовать покупатели при оформлении ипотеки.

Наиболее интересным этапом является заключение договора о продаже квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

В бланке должны стоять подписи всех текущих владельцев.

Иначе сделка будет признана недействительной. Оформить договор имеет право и только один из ее владельцев.

Если все собственники заранее составили договор о представительстве.Интересно! Существует вариант сделки, когда покупатель подписывает несколько договоров — с каждым владельцем отдельный.После получения денег сумма делится в соответствии с процентом владения.

Например, аппартаменты проданы за 3 миллиона рублей. У них было 2 собственника. Один обладал ⅔ жилья, а у второй — ⅓.

Значит, первый владелец получит 2 миллиона, а второй — 1 миллион рублей соответственно.

Выписка из ЕГРН

Продать долевую квартиру по новому закону без предоставления выписки из ЕГРН невозможно – без нее сделки с недвижимым имуществом не осуществляются. В выписке содержится достоверная информация о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить договор купли-продажи, покупатель должен убедиться, что в отношении продаваемого недвижимого имущества отсутствует:

1. арест.
2. запрет на продажу;
3. обременение;

Ответ на вопрос о том, нужен ли нотариус для удостоверения сделки с недвижимостью, очевиден – он вместе с покупателем проверяет правильность и полноту сведений о продаваемом объекте и ставит удостоверяющую надпись на договоре.

Для совершения сделки имеет значение срок изготовления документа, поскольку сведения об объектах недвижимости формируются на дату обращения. Перед тем, как продать квартиру полностью, можно заказать выписку из ЕГРН на бумажном носителе.