Ценообразующие критерии рынка недвижимости в городе кунгур

Недвижимость Пермского края

Обзор рынка недвижимости городов Пермского края По предварительным данным Пермского комитета статистики, за прошедший 2008 год в Пермском крае было введено в эксплуатацию 836,8 тысяч квадратных метров жилья, это порядка 10,5 тысяч новых квартир. По сравнению с соответствующим периодом прошлого года объемы ввода снизились на 5,4 процента. При этом, доля жилья, введенного индивидуальными застройщиками, составила 46,8 процента (для сравнения — в прошлом году этот показатель составил 38,3 процента). Всего, по данным Пермьстата, за 2008 год в крае было возведено 3827 зданий, из них почти 95 процентов — жилые дома.

По данным Министерства градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края, лидерские позиции по объемам ввода традиционно занимает Пермь (445,57 тысяч квадратных метров). Среди прочих городов лидерами, по состоянию на конец 2008 года, стали Чайковский (23 434 кв. м), Чернушка (23272 кв. м) и Добрянка (22 879 кв.м).

Не удивительно, что именно Чайковский занял первую позицию и по площади земельных участков, предоставленных под жилищное строительство по итогам 2007 года — почти 100 гектаров. По данным Минграда, Чайковскому удалось обогнать по данному показателю даже Пермь и Березники. Минимальные объемы строительства показали Губаха (482 кв.

м) и Кунгур (1943 кв.м).Однако делать выводы пока рано.

Уточненные данные по вводу жилья в 2008 году будут известны только в марте.

Также остаются неопубликованными и скорректированные в связи со сложившейся экономической ситуацией планы региона по объемам ввода жилья в Пермском крае в 2009 году. Сопоставив объемы ввода жилья и общий жилищный фонд городов края с численностью населения, аналитики «Медианы» выявили четыре города-лидера по уровню обеспеченности жильем населения: Нытва, Краснокамск, Пермь, Соликамск. Примечательно, что Соликамск, занимая одинаковую позицию с Пермью по уровню общей обеспеченности жильем (20,6 квадратных метра на человека), имеет самый низкий коэффициент по вводу жилой недвижимости — 0,02 квадратных метра на человека.

м /чел.)Обеспеченность жилой площадью населения (кв.

м/чел.) Нытва 20,4 0,16 22,8 Краснокамск 52,5 0,07 21,9 Пермь 996 0,19 20,6 Соликамск 98,2 0,02 20,6 Березники 167 0,03 20,2 Лысьва 69,2 0,07 19,1 Чайковский 83,5 0,17 18,3 Кунгур 67,9 0,02 17,3 Чернушка 35,9 0,22 17,2 Средняя цена квадратного метра вычислялась с учетом цены квартир на вторичном рынке. По уровню средней цены на вторичную недвижимость следом за Пермью идет Чайковский, где курс квадратного метра в январе составил 33,6 тысяч рублей.

На втором месте по данному показателю — Краснокамск (33,25 тыс.

руб./кв. м), третье место — Кунгур (32,7 тыс. руб./кв.м). Интересная картина наблюдается на рынках Соликамска и Березников. В течение года средняя цена на недвижимость Соликамска была ниже, чем в Березниках.

Бурный рост цен на вторичном рынке Соликамска зафиксирован в трех первых кварталах прошлого года.

За восемь месяцев цена квадратного метра выросла здесь почти на 40 процентов и составила в сентябре 37200 рублей.

Четвертый квартал 2008 года внес существенные коррективы в ценообразование на вторичном рынке недвижимости Соликамска — минус 14%.

Таким образом, по состоянию на январь, средняя цена квадратного метра в Соликамске составила 28900 рублей за квадрат.

В Березниках бурный рост цен наблюдался с мая 2008 год и закончился к ноябрю. Такого резкого снижения зафиксировано не было, поэтому на сегодняшний день цены здесь почти достигли уровня Соликамска и составили в среднем 28000 руб./кв.м.Максимальное снижение по ценовому показателю в конце 2008 года зафиксировано в городах Чусовой (22,3 тыс.

руб./кв. м — минус 15,6 процента), Губаха (14,02 тыс.

руб./кв. м — минус 22,3 процента) и Соликамск (28,9 тыс.

Средняя цена квадратного метра в четвертом квартале прошлого года снизилась на 1,8 процента и составила, по состоянию на январь, 41300 рублей. Максимальное снижение продемонстрировали новостройки Горнозаводска.

По данным Аналитического центра «Медиана», средняя цена квадратного метра на новое жилье здесь за квартал снизилась на 6,2 процента и составила 28290 рублей. Несмотря на сложившуюся в стране ситуацию, большинство крупных застройщиков не планирует прекращать строительство своих проектов в регионе.

Особенно это относится объектов, готовых более чем на 40 процентов. По словам заместителя генерального директора компании «Камская долина» Алевтины Романовой, с учетом сегодняшней ситуации на рынке, связанной с экономическим кризисом, в Пермском крае для строительства жилья в ближайшие два года наиболее перспективными городами будут являться те, в которых пойдет строительство за счет бюджетного финансирования по конкретным социальным программам. Ценовой анализ рынка нового жилья городов Пермского края, январь 2009 года ГородСредняя цена нового жилья (тыс.

руб./кв. м) Кунгур 41,3 Губаха 32,4 Кудымкар 31,7 Краснокамск 31,2 Соликамск 31,2 Березники 29,73 Горнозаводск 28,29 Нытва 28,11 Лысьва 28 Чусовой 26,5 Ольга Ябурова, руководитель Аналитического центра «Медиана»

График распределения объявлений для Кунгура по интервалам цен и площадей

Валюта доллары рубли Комнатность Все 1 комн.

2 комн. 3 комн. 4+ комн. За квартиру или м² квартира кв.м.

Тип квартиры Все вторичка новостройки График распределения объявлений по интервалам цен Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, – и само месторасположение дома.

Поэтому для них важно иметь возможность сравнить метро и районы Кунгура по ценовым показателям продажи на текущий момент, динамику и темп изменений, определить уровень доходности потенциального жилья.

Воспользуйтесь фильтром, чтобы выбрать количество комнат, тип объекта (вторичка или новостройки).

Вы увидите отображение средней цены продажи за объект или за квадратный метр, а также расценки.

На данный момент на вторичном рынке средняя цена продажи квартиры:

1. Четырех- и многокомнатная – 2 190 895 руб., средняя цена изменилась на 11 %.
2. Однокомнатная – 984 034 руб., за месяц показатель изменился на -10 %;
3. Двухкомнатная – 1 351 062 руб., где средняя цена изменилась на 5 %;
4. Трехкомнатная – 1 875 467 руб., где показатель стоимости изменился на 4 %;

На первичном рынке средняя стоимость продажи по количеству комнат:

1. Двухкомнатная – 2 143 463 руб., где средняя цена изменилась на 3 %;

Порядок действий

Оценка квартиры для ипотеки предусматривает ряд этапов:

• Заключение договора с компанией-оценщиком или частным лицом, занимающимся оценкой.
• Выбор заемщиком объекта недвижимости для покупки.
• Предоставление оценщиком отчета о проведенной оценке, в котором указана рыночная стоимость квартиры.
• Передача отчета вместе с другими документами в банк.
• Проведение оценки квартиры, включающей ее осмотр, фотографирование, ознакомление с документами, применение специальных методик.
• Принятие банком решения о выдаче займа и его величине.

Выбор оценщика следует проводить по рекомендации банка либо с учетом его мнения.Оценщик должен быть членом СРО оценщиков, иметь страховку гражданской ответственности и соответствующую квалификацию.Чаще всего оценщик проводит сравнительный анализ, согласно которому для оценки рыночной стоимости жилья берутся в пример аналогичные варианты недвижимости, реализуемые на рынке.Второй по популярности метод оценки – анализ доходности.

Он предполагает изучение перспективы роста цены на квартиру в период выплаты ипотечного кредита. Как правило, данный метод используется для оценки элитного жилья.

Ценообразование на рынке недвижимости, экономические основы. Обучение риэлторов.

1. ФНС СПБ
2. Предложить свои услуги
3. Партнерка
4. Нотариусы СПБ
5. вторичного (квартира, комната, жилой дом);
6. Рынка офисных помещений.
7. Администрации СПБ
8. Пибы СПБ
9. МФЦ Лен. области
10. Фото
11. Риэлторская деятельность не так проста. Продавцы и покупатели недвижимости стали более юридически подготовленными, сделки по недвижимости становятся более автоматизированными, проведение риэлторской сделки требует более высокой подготовленности и легализации риэлторов. Самостоятельная работа риэлтора требует умения составления договоров разной сложности, предварительных договоров и высокой организации проведения риэлторских сделок. © 2010-2019 ИП Е.В. Моштакова ОГРН 309470306300060. Все права защищены.
12. Видео
13. Партнерка
14. • Задать вопрос
    • Фото
    • Видео
    • Отзывы
    • Написать нам
15. Рынка торговых помещений.
16. Аренда жилых помещений (квартира, комната, жилой дом).
17. Администрации Лен.

    области

18. БТИ Лен. области
19. • Он-лайн обучение
    • Ближайшие курсы
20. Аренды нежилых помещений.
21. Риэлторы городов России
22. • Предложить свои услуги
    • Риэлторы городов России
    • Риэлторы других стран
23. Риэлторы других стран
24. Задать вопрос
25. Органы опеки СПБ
26. Рынка инвестиционных проектов и отдельно стоящих зданий (комплексов, поселков и домов).
27. • МФЦ СПБ
    • МФЦ Лен. области
    • Нотариусы СПБ
    • Нотариусы Лен.

      области

    • Администрации СПБ
    • Администрации Лен.

      области

    • Пибы СПБ
    • БТИ Лен.

      области

    • ФНС СПБ
    • ФНС Лен. области
    • Органы опеки СПБ
    • Органы опеки Лен. области
28. ФНС Лен.

    области

29. Отзывы
30. Он-лайн обучение
31. Органы опеки Лен.

    области

32. Нотариусы Лен.

    области

33. Рынка жилья:
34. Рынка производственных и складских помещений.
35. МФЦ СПБ
36. Написать нам
37. Ближайшие курсы

Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города екатеринбурга

УДК 332.72 Леонтьев Александр Игоревич1, Иванова Ольга Юрьевна21Уральский государственный экономический университет, студент2Уральский государственный экономический университет, ассистент кафедры региональной, муниципальной экономики и управленияАннотацияВ настоящее время потребитель с каждым днем становится все более требовательным при выборе потенциального жилья для покупки или аренды. Кроме того, население порой не может понять, по какой причине повысилась или понизилась стоимость объекта. В данной статье рассматривается ценообразование на рынке жилой недвижимости в городе Екатеринбурге.

Целью исследования является выявление групп факторов, влияющих на ценообразование на рынке жилой недвижимости. Данная статья будет интересна для сотрудников муниципальных образований, риэлторов, студентов и преподавателей.Ключевые слова: , , , , , , , Leontiev Aleksandr Igorevich1, Ivanova Olga Yurevna21Ural State University of Economics, student2Ural State University of Economics, assistant, Department of Regional, Municipal Economy and ManagementAbstractCurrently, the consumer every day becomes selective when choosing a potential property to buy or rent.

In addition, people often cannot understand, for whatever reason, increased or decreased value of the object. This article discusses the pricing of the residential real estate market in the city of Yekaterinburg.

The aim of the study is to identify the structure of pricing real estate market.

This article will be of interest to employees of municipalities, realtors, students and teachers.Keywords: , , , , , , , Рубрика: Библиографическая ссылка на статью: Леонтьев А.И., Иванова О.Ю. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга // Современные научные исследования и инновации. 2017. № 2 [Электронный ресурс].

URL: http://web.snauka.ru/issues/2017/02/78304 (дата обращения: 25.03.2019). Рынок недвижимости является особой системой, которая зависит от множества факторов. Многочисленные исследователи пытаются понять, от чего зависит стоимость той или иной недвижимости в городе.

Выдвигаются различные классификации факторов, влияющих на ценообразование на рынке недвижимости. Но вопрос в следующем: каково воздействие факторов на сам рынок, целесообразно ли их воспринимать.

В представленном исследовании рассмотрен рынок жилой недвижимости г.

Екатеринбурга и предложена авторская классификация ценообразующих факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости.

По мнению автора, предлагаемая классификация будет наиболее содержательной для обоснования ценообразующих тенденций на рынке жилой недвижимости именно крупнейшего города, проанализированного на примере г. Екатеринбурга. Автор полагает, что рассматриваемые факторы нужно разделить на две группы: макро- и микрофакторы.

К макрофакторам следует относить: — психологический фактор; — финансовый фактор; — фактор покупательной способности; — условия кредитования.

Психологический (поведенческий) фактор оказывает непосредственное влияние не только на рынок недвижимости, но и на рынки товаров и услуг в Российской Федерации.

Ярким примером можно считать санкции.

Введение санкций повергло население нашей страны в недоумение и активировало негативные потребительские ожидания. Последствия введения санкций заставили капиталодержателей рассматривать недвижимость как один из наиболее устойчивых объектов для капиталовложений. Это подстегнуло спрос, вследствие чего, была зафиксирована тенденция роста цен на объекты первичной и вторичной недвижимости с декабря 2013 г.

по апрель 2015 г. (рисунок 1). Рисунок 1 – Динамика средних цен предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости г.

Екатеринбурга за период декабрь 2013 г. – апрель 2015 г. [4] По нашему мнению, психологический фактор можно отнести к числу основополагающих при рассмотрении ценообразующих факторов на рынке жилой недвижимости крупнейших городов, в том числе г.

Екатеринбурга. Финансовый фактор в равной степени заставил рынок жилой недвижимости жить в новой реальности. Под финансовым фактором нами понимается влияние валютного рынка на ценообразование рынка жилой недвижимости.

С 2013 г. до апреля-июля 2015 г. наблюдается изменение на рынке валют (рисунок 2), как следствие на рынке жилой недвижимости наблюдается рост средних предложений [1, 3]. Но затем было зафиксировано уменьшение цен на вторичном рынке жилой недвижимости в г.

Екатеринбурге, по причине уменьшения спроса населения.

Екатеринбурга за период декабрь 2013 г.

– апрель 2015 г. [4] Ценообразование зависимо также от варьирования покупательной способности населения. В 2016 г. происходит значительное сокращение сделок купли-продажи жилых объектов, вследствие снижения среднедушевых денежных доходов населения в Российской Федерации в 2016 г.

(таблица 1). Результатом этого является снижение объема зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (рисунок 4) Таблица 1 – Среднедушевые денежные доходы населения по РФ за период 1 квартал 2014 г. – 1 квартал 2016 г. [11] № квартал Среднедушевые денежные доходы населения, руб./ квартал В % к предыдущему периоду 1 квартал 2014 г. 22 823,3 73,3 2 квартал 2014 г.

27 347,2 119,8 3 квартал 2014 г. 28,112,9 102,8 4 квартал 2014 г. 32 901,2 117,0 1 квартал 2015 г.

25 391,9 77,8 2 квартал 2015 г. 29 626,7 116,7 3 квартал 2015 г. 30 432,5 102,7 4 квартал 2015 г.

35 561,8 116,9 1 квартал 2016 г.

26 340,5 74,1 Рисунок 4 – Динамика зарегистрированных прав, сделок, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество за период январь-сентябрь 2014 г. – январь-сентябрь 2016 г. [10] Этот факт можно объяснить тем, что, во-первых, покупатель стал тщательнее подбирать свой потенциальный объект недвижимости. Во-вторых, фиксируется снижение среднедушевых доходов населения в 2016 г.

Тем самым средние цены предложений стали идти вниз, из-за отсутствия спроса у населения.

В-третьих, потенциальный покупатель стремится сохранить свои денежные средства в банке, чем вложить в какой-нибудь стоящий проект [5].

Условия кредитования являются одним из государственных методов стимулирования и разогревания спроса на рынке жилой недвижимости. В 2014 г. банковский сектор существенно повысил ставку до 16-18 % годовых. Это изменение парализовало рынок недвижимости, поэтому Правительство РФ в конце 2014 г.

принялось за разработку государственных мер поддержки рынка недвижимости. В марте 2015 г. банки стали принимать заявки на выдачу ипотечных кредитов под 13 % и даже под 10 % годовых.

Это стало возможным за счет выделения Правительством РФ 20 миллиардов рублей в поддержку ипотечного кредитования. Как следствие, эти меры повлияли на ценообразование рынка жилой недвижимости: повысился спрос на предложения рынка жилой недвижимости города Екатеринбурга по средством доступности ипотечного кредита.

На данный момент заканчивается программа по субсидированной банковской ставке. В свою очередь министр строительства и ЖКХ РФ М.

Мень рапортует, что программа льготного субсидирования может быть заменена другими мерами поддержки, в частности субсидиями на развитие инфраструктуры [7]. Помимо названных макрофакторов, рынок жилой недвижимости г. Екатеринбурга имеет свои эксклюзивные особенности (муниципальные или микрофакторы), которые имеют воздействие на формирование цен.

Автор полагает, что для рынка жилой недвижимости г.

Екатеринбурга характерны следующие микрофакторы: — фактор ценового районирования; — экологический фактор; — фактор безопасности; — фактор близости станции метрополитена; — фактор жилья с включенным набором услуг. Фактор ценового районирования базируется на поясной системе г. Екатеринбурга, рекомендованной Уральской Палатой Недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 – Ценовые пояса города Екатеринбурга [9] Наименование ценового пояса Жилые районы Центр Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова 1 пояс Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный. 2 пояс Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка, Академический, ЖБИ 3 пояс Чермет, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз 4 пояс Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Нижнеисетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро Формирование данных ценовых поясов помогает нам понять, в каких районах возможно расположение той или иной классовой жилой недвижимости.

Жилье эконом-класса присутствует во всех ценовых поясах, но преимущественно в 3 и 4 поясах. Например, ЖК «Серебряная подкова», построенный в микрорайоне Вторчермет, новостройки в микрорайоне Солнечный.

В свою очередь жилье комфорт-класса в основном представлено в 1 и 2 ценовых поясах. Яркими представителями являются ЖК «Перемена», ЖК «Мичуринский», ЖК «Московский квартал» и многие другие жилые комплексы.

Объекты бизнес- и элит-класса располагаются преимущественно в зоне Центр и 1 поясе [4]. К таким объектам относятся ЖК «Аристократъ», ЖК «Де Геннин», «Чемпион парк», ЖК «Дипломат», ЖК «Гаринский» и т.д. На названные особенности поясного расположения классового жилья в г.

Екатеринбурге не малое влияние оказывает местоположенческий фактор включающий такие характеристики как [2]: — транспортная доступность; — безопасность; — наличие инфраструктуры (торговые центры, магазины, аптеки); — социальной инфраструктуры (школы, сады и т.д.); — зеленая инфраструктура (парки, зеленые насаждения) Ярким примером с этой точки зрения является район Академический.

Данный район привлекателен для потребителя тем, что лесной массив и удобные прогулочные зоны стали визитной карточкой микрорайона Академический.

Цены квартир в Академическом (в среднем 3,5-4,0 миллиона рублей), в последние годы могут сравниться с ценами в районе Автовокзал (1 пояс) [6]. Безопасность тоже сказывается на ценообразовании рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга. В последнее время все чаще огораживаются жилые объекты, с целью повысить стоимость объекта за счет включенных услуг охраны [5].

Так, район Автовокзал в последнее пять лет существенно преобразился. На улицах Щорса и 8 Марта построены несколько десятков охраняемых и благоустроенных объектов эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Район Автовокзала стал менее криминальным, инвестиционно-привлекательным для застройщиков, а также желанным для потенциальным покупателей.

Для г. Екатеринбурга особым достоянием считается наличие проходящей ветки метро. Любой жилой объект недвижимости, находящийся в непосредственной близости от любой из станций метро автоматически удорожается.

Микро факторы — фактор ценового районирования; — экологический фактор; — фактор безопасности; — фактор близости станции метрополитена; — фактор жилья с включенным набором услуг. Таким образом, можно сделать вывод, что на ценообразование рынка жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга влияют две группы факторов: факторы макро- и микро- уровня. Факторы макро- уровня являются формирующими цену средних предложений в текущих условиях рынка жилой недвижимости, а микро- факторы относятся к определяющим предпочтениям потребителей.

Библиографический список

• Официальный сайт региональной ассоциации «Уральская Палата Недвижимости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Стерник, Г.М. Ценообразование на рынке жилья России [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2010. – № 5. – Режим доступа:
• Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // Механизация строительства – 2013. – Режим доступа:
• Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов [Текст] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // М.: Экономика – 2009. – С. 606.
• Официальный сайт агентства недвижимости «Новосёл» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Официальный сайт портала «Квадратный метр» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Официальный сайт портала «Новостройки Екатеринбурга» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Официальный портал «Деловой квартал» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
• Официальный сайт портала о недвижимости «Metrinfo.Ru» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:

Количество просмотров публикации: Please wait

Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости

• Что такое единичная методологическая ошибка?
• Что такое кадастровая стоимость?
• Что такое системная методологическая ошибка?
• Что такое поправочный коэффициент?
• Что такое оценочная группа?
• Что такое единичная техническая ошибка?
• Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?
• Что такое ценовая информация и как её посмотреть?
• Что такое ценообразующий фактор?
• Что такое государственная кадастровая оценка?
• Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?
• Что такое системная техническая ошибка?
• Что такое модель оценки?

1. Что такое кадастровая стоимость? Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка? Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки? В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы. Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости. Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости — район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры). При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор? Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, определённую оценщиком. 6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)? Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)? В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета. 8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья. Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно.

При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть? Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости. 12.Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости. 13.Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Pricing and price-determining factors in property market

In the real estate market there are many different factors that have a significant impact on the price of the property. The real estate market in Russia in relation to the developed market economies is young, and its formation as a new sector of Russian economy is connected with 1990.

Gradually the real estate market increased its activity due to the formation of primary and secondary real estate market, new players and development of construction technologies. The main problem of Russian real estate market currently is growing prices, which is connected with many problems: an increase in the period of the investment phase of construction, development of small size housing, inefficiency of technology development, corruption, concentration of money and jobs in Moscow and Moscow region, lack of desire and possibility of the state and municipalities to improve the mechanism of regulation of the real estate market.

Overall pricing in the property market is directly related to the pricing in construction, that is, the profits and expenditures planned for a particular property. Due to the nature of urban construction law construction in Russia is not optimized and is consistent. It is impossible to start construction in Russia without obtaining all the permissions, which total to 50, and approving of the construction plan, which drastically increases the investment phase and subsequently leads to higher prices.

Accordingly, during the investment phase it is necessary to solve many problems, some of them are of corruption nature.

Development of mainly small size housing is due to the fact that property of small area are of greater demand in relation to large areas, respectively, the cost of 1 sq.m. of small size housing is a lot more than the cost of 1 sq.m.

of big size housing. The rapid development of the construction of prefabricated and monolithic building is relatively recent.

In Russia, historically, most of the property is built of brick, so the cost of the secondary real estate market is high. Solid-cast construction is a relatively new way of building houses and public buildings.

It has a lower cost of construction, non-standard layout and lack of erection joints. The real estate market of Tomsk has the following price increase for secondary housing in relation to the primary per 1 sq.m.: brick houses 26 %, prefab houses 4 %, solid houses 45 % (http://statistic.tomsk.ru/). The increase in real estate prices in Moscow and Moscow region affects a large concentration of money and jobs that will attract a large flow of people from different regions and thereby cause an excessive demand for real estate.

The same trend is observed in Tomsk and Novosibirsk regions. All of the above problems influence the variety of factors that ultimately determine the price of the property.

The solution of these problems is the task for the state and municipalities, but, unfortunately, the state and municipalities are not willing and able to improve the mechanism for regulating the real estate market. Factors affecting the price of real estate can be classified into groups: macroeconomic factors, microeconomic factors, social factors, physical factors and natural factors. All of the above problems can be attributed to the macroeconomic and microeconomic factors groups.

Given the fact that the overall economic and political situation in Russia is stable, the major impact on the real estate market prices is microeconomics, social and physical factors. There are also natural factors related to the seismological situation that are not quite appropriate for the Russian real estate market. A striking example of the influence of environmental factors on the price of real estate market is a tragedy in Japan (Fukushima-1 Fukushima-2), which led to an increase in property prices in less seismic areas.

Без спроса

«Business guide Строительство».

Приложение от 10.08.2018, стр. 17 Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году, несмотря на ожидания экспертов, находится в стагнации, при низких темпах ввода новых площадей.

Среди причин — отсутствие спроса на качественную коммерческую недвижимость, снижение затрат бизнеса на арендуемые площади.

Единственным сегментом, который показывает устойчивое развитие, является стрит-ритейл. Спрос на такие помещения в основном формируют медицинские учреждения и бутики.

Ставки снижены Основная тенденция рынка коммерческой недвижимости — это запрос арендаторов на уменьшение занимаемых площадей. Бизнес стал экономить на аренде.

«В течение последних нескольких лет на рынке наблюдается ярко выраженная тенденция к сокращению требуемой арендной площади во всех сегментах коммерческой недвижимости, — говорит заместитель генерального директора PAN City Group Игорь Голубев. — В связи с текущей экономической конъюнктурой большинство собственников бизнеса стараются оптимизировать существующие мощности, при этом сокращая издержки на аренду помещений и уменьшая размеры занимаемых площадей».

Это подтверждают и в компании «КомСтрин».

По словам начальника отдела маркетинга и реализации «КомСтрин» Юрии Патрушевой, по офисным помещениям наибольшим спросом пользуются небольшие помещения — 30–100 кв. м, которые «в основном приобретаются с целью инвестирования»: «Зачастую берут два — одно под свой офис, другое под сдачу в аренду».

По словам Игоря Голубева, на рынок Перми в течение последних нескольких лет практически не заходят крупные федеральные игроки, в связи с этим отсутствует потребность в качественных офисных площадях высокого класса: «Текущие арендаторы, в свою очередь, не в состоянии обеспечить требуемую доходность и срок окупаемости инвестиций объекта класса качества „А“. В предложении в основном представлены помещения класса „В“ и класса „С“, пользующиеся наиболее активным спросом, в связи с чем данные площади имеют высокую ликвидность и короткий срок экспозиции».

Так или иначе, это привело к тому, что качественный офисный сегмент в городе практически не развивается. Единственный крупный проект по строительству БЦ класса «А» — Bonus (Свердловский район) площадью 10,4 тыс.

кв. м должен быть сдан лишь во второй половине 2020 года. По данным заместителя директора ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Алексея Скоробогача, первые шесть месяцев 2020 года показывают небольшое уменьшение средней цены предложения на рынке офисной недвижимости.

Так, по состоянию на второй квартал 2020 года, средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости составила 51,6 тыс.

руб./кв. м. При этом на рынке аренды торгово-офисной недвижимости за второй квартал 2020 года зафиксирован небольшой прирост средних арендных ставок — 0,8–1,1%.

«В целом на рынке коммерческой недвижимости выбор большой. В нашем аналитическом центре расчет данных по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости ведется по двум тысячам предложений, а на рынке аренды — по трем с половиной тысячам», — отмечает Алексей Скоробогач.

По структуре предложений лидирует офисная недвижимость.

Отчасти фактором, повлиявшим на рост предложения прежде всего офисных помещений, стали последствия проверок пожарной безопасности, которые были инициированы после трагических событий в Кемерово в марте 2020 года. Как сообщается на сайте прокуратуры Пермского края, по результатам проведенных проверок требований пожарной безопасности в местах с массовым пребыванием людей прокуратурой края совместно с сотрудниками ГУ МЧС России по Пермскому краю были инициированы проверки в отношении более 600 объектов. В результате было выявлено около 9 тыс.

нарушений требований пожарной безопасности, из них более 5 тыс. — в торговых центрах. По решению суда была приостановлена деятельность бизнес-галереи «Белчер». Был опечатан ДБ «Топаз», закрыты ТЦ «Бирюса», ДБ «Изумруд», ТД «КИТ».

Приостановлена деятельность восьми объектов: развлекательного центра «Октябрь», КРЦ «Циклон» и батутного центра «Гравитация» (оба — Кунгур), арт-кафе «История» (Лысьва), бара «Фортуна» (Краснокамск), ТЦ «Бум» и кинотеатра «Мелодия» (оба — Березники), ТЦ «Юбилейный» (п. Октябрьский). Вопросы у проверяющих возникли к ТЦ «Земляника», «Лето», «Мегацентр», «Олимп», ТЦ на ул. Оборонщиков, 8. «Люди испугались.

Они понимают, что, находясь в помещении, условно, сомнительно пригодном для пожарной безопасности, очень зависимы от таких факторов, от которых твой бизнес просто может погибнуть, — говорит генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. — Мы заметили общую тенденцию, что люди стали избавляться от коммерческой недвижимости — в торговых и офисных центрах, но сделать это практически невозможно.

Есть случаи, когда люди продают квадратные метры себе в убыток.

На рынке коммерческой недвижимости такие тенденции крайне редко наблюдаются».

По словам господина Ананьева, арендаторы, за которых «бьются» владельцы офисных площадей, — это, прежде всего, федеральные и муниципальные службы с долгосрочными планами аренды.

В целом анализ цен на покупку и аренду коммерческой недвижимости свидетельствует о некотором восстановлении рынка.

По данным экспертов аналитического центра «Медиана», рынок устойчиво показывает небольшой прирост цен как на офисную, так и на торговую недвижимость. Торг уместен По словам Алексея Скоробогача, средние цены предложения на вторичном рынке торговой недвижимости составили 69,3 тыс. руб./ кв. м. Такое предложение сохраняется второй квартал подряд.

Основными факторами, влияющими на цены, остаются местоположение коммерческой недвижимости и ее качество.

В сегменте торговой недвижимости, так же как и в предыдущие годы, существует ярко выраженный дефицит качественных торговых площадей, который «существенно ощущается на рынке», отмечает Игорь Голубев. «В успешных торговых центрах регионального формата ставки аренды по-прежнему остаются на высоком уровне с дальнейшей индексацией, сохраняется низкая вакантность площадей и низкая ротация арендаторов.

Спрос на помещения в наиболее успешных ТРЦ формирует „листы ожидания“ на аренду помещений и высокие ставки аренды.

По итогам 2017 года обеспеченность качественными торговыми площадями сохраняется на крайне низком уровне среди городов-миллионников и составляет 169 кв. м на 1 тыс. человек», — говорит Игорь Голубев.

По мнению Алексея Ананьева, на рынке сложилась «непростая ситуация». «Новых торговых центров мы не строим и в ближайшее время не построим.

Свободных площадей выше второго этажа в большинстве торговых центров предостаточно. Исключение, как всегда, составляют ТРК „Семья“ и ТЦ „Столица“, где заполняемость близка к 95% и ситуация немного отличается от рынка.

Наверное, это потому, что очень сильные управляющие компании занимаются продвижением, следят за тенденциями, четко отслеживают всю ситуацию на рынке, быстро меняются, подстраиваются под арендатора. И это им позволяет оставаться на такой высокой заполняемости», — полагает эксперт.

Существенная часть обращений, как отмечает Юрий Патрушев, идет по помещениям под «кофе на вынос», есть обращения по помещениям под бутики. Наиболее ликвидны торговые площади размером 30–40 кв. м, а также обращения идут на «острова» 5–10 кв.

м. «Несомненно, люди стали экономить на покупках. Даже продуктовый ритейл ушел в более дешевый сегмент», — утверждает Алексей Ананьев. Так, по данным Пермьстата, реальные доходы населения в 2017 году снизились на 3,4% по сравнению с 2016 годом.

«Активность на рынке средняя, даже ниже средней.

Здесь работает экономический фактор. Это связано с тем, что мы все наблюдаем стагнацию.

Прогнозировать рост — гадать на кофейной гуще.

Наверное, это вопрос полугода-года», — говорит директор ООО «Управление недвижимости „ЭКС“» Елена Жданова.

Оживить рынок отчасти могут крупные федеральные инвесторы, полагают собеседники.

«Есть интересанты со стороны крупных федеральных игроков детского сегмента — развлекательно-обучающего. Но у них требования начинаются от 3 тыс. кв. м. В Перми таких площадей нет.

Одну из таких площадок строит „СпешиLove“. Мы также рассматривали возможность такой площадки в рамках третьей очереди ТРК „Семья“», — продолжает Елена Жданова.

Выйти на улицу Дефицит продажи помещений в торговых центрах в первой половине 2020 года стал причиной сконцентрированного спроса в сегменте встроенно-пристроенных торговых помещений площадью до 150 кв.

м. Со стороны инвесторов спрос мог бы находится на более высоком уровне при наличии выгодных инструментов кредитования и низких процентных ставках на коммерческую недвижимость. Стоимость таких помещений, по данным аналитиков PAN CityGroup, составляет 10–15 млн руб. «Активность арендаторов стрит-ритейла выросла незначительно.

С точки зрения инвесторов, спрос сохраняется на помещения под конкретных арендаторов, с долгосрочным арендным контрактом.

Например, активный спрос сохраняется на помещения с долгосрочными контрактами под продуктовый ритейл», — утверждает Игорь Голубев.

«Магазины „у дома“ — единственный тип, класс недвижимости, который сейчас будет хоть как-то развиваться и будет позволять удерживать условно высокую арендную ставку, сопоставимую с прошлым годом»

, — считает Алексей Ананьев.

В Перми, как и во многих городах России, огромный объем помещений формата «стрит-ритейл» в центре города приходится на старый жилой фонд, — отмечают в компании «Талан» (девелопер квартала «Новый центр»). По оценке аналитиков российской компании «Талан», в Перми доля вакансий на основных торговых улицах (Ленина, Комсомольский проспект, Сибирская, Революции) в первом полугодии 2020 года составила в среднем 5–7%.

Такой уровень держится уже третий квартал подряд. «Инвестиционный интерес к качественному стрит-ритейлу в Перми весьма высок.

Максимальным спросом пользуются помещения площадью до 80 кв. м с выходом на улицы с активным пешеходным и автомобильным трафиком, высотой потолков от 3,5 м, панорамными витринами и возможностью размещения рекламной вывески», — рассказывает руководитель отдела маркетинга компании «Талан» Ольга Фаст. По обращениям в компанию «Талан», в первом полугодии 2020 года активность среди отраслей распределилась практически равномерно: 26% — медицинские учреждения, 23% — бутики брендовой одежды, 19% — сегмент horeca, 16% — индустрия красоты, 11% — продуктовые магазины, 5% — прочее.

«Рынок стал более разнообразным относительно второго полугодия 2017 года, когда активность сохраняли в основном представители медицинской сферы и сферы услуг»

, — говорит Ольга Фаст. Всего в торговой галерее «Новый центр» за первое полугодие 2020 года продано 20 коммерческих помещений, в жилом комплексе «Доминант» продажи стартовали в июне 2020 года, за месяц реализовано семь помещений. Таких помещений осталось всего шесть.

По данным аналитиков PAN CityGroup, сегмент стрит-ритейла испытывает проблемы с заполняемостью, в связи с отсутствием развития новых арендаторов федеральных сетей на рынке. Текущие арендаторы, в свою очередь, переместились в торговые центры со сформированными трафиками и предпочтениями потребителей.

Активным спросом пользуются объекты с выгодной локацией на высоких пешеходных трафиках, в существующих успешных торговых центрах и на центральных торговых коридорах города. Как считает Алексей Скоробогач, объекты недвижимости в формате «стрит-ритейл» всегда характеризуются спросом и максимальными ценами и арендными ставками. Например, во втором квартале объекты «стрит-ритейла» предлагали до 150 тыс.

руб./кв. м, а на рынке аренды — до 2600 руб./кв.

м в месяц. В PAN City Group отмечают, что в центральных районах города в новых, современных зданиях и на первой линии главных улиц цена стабилизировалась, по прочим объектам — снизилась.